市政府出台意见，这类老旧小区优先改造！
近日，经市政府同意，市政府办公室印发《合肥市城镇老旧小区改造提升工作实施意见》（下称《意见》）。《意见》明确了城镇老旧小区改造的实施范围、标准、程序及资金共担等具体内容。对2000年以前建成投入使用的老旧小区和政府投资建设的回迁安置小区优先纳入改造。列入城市房屋征收计划的住宅小区，不纳入改造范围。《意见》自2020年9月22日起实施。
对《意见》的解读一、制定背景及依据
2012年，我市出台《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》（合政办〔2012〕9号），将老旧小区改造纳入市民生工程持续推进实施，并取得了良好成效。到2019年底，累计投资58.4364亿元，完成930个老旧小区改造，惠及105.9万余人。
2019年6月，国务院常务会议要求，在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务和推动建立小区后续长效管理机制。2019年9月，我市被列入老旧小区改造全国8个试点城市之一，要求探索建立“统筹协调、项目生成、资金共担、市场参与”等9个机制。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要。
为落实好国务院办公厅文件精神，结合试点任务需要，市住房保障和房产管理局在考察调研、调查普查、充分听取街区干部和居民意见建议的基础上，认真总结我市老旧小区改造经验，特别是解决实践中存在的“改造资金筹措渠道窄、管线入地协调难度大、公共服务统筹改造少、后续长效管理落实难、宜居程度参差不齐”等问题，草拟了《意见》（征求意见稿）。文稿充分征求了县（市）区、市直相关部门、部分国有企业和广大市民的意见，经合法性审查后，形成今天的《意见》。《意见》主要包括总体要求、工作原则、改造提升内容及指导标准、实施程序和保障措施等五个方面。
（一）总体要求。包括指导思想、实施范围和工作目标。其中，在改造范围上，明确了“在国有土地上建成、失修失养失管严重、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅）”纳入改造范围。把“2023年底前，力争基本实现对2000年以前建成投入使用的老旧小区改造和后期管理服务双提升。2024年起，按照“成熟一个，改造提升一个”的要求，推进老旧小区改造提升，形成持续改造提升的长效机制。
（二）工作原则。一是建管并重，注重长效；二是居民自愿，多方支持；三是分级负责，属地主导；四是点面结合，统筹推进。
（三）改造提升内容及指导标准。分为综合改造提升和管理服务提升两个方面。根据居民生活需求，将综合改造提升分为基础类、完善类和提升类三大类，并明确了相应改造提升内容。提倡实施连片改造，把老旧小区改造与其他城市建设、改造项目捆绑统筹，提升社区综合治理水平。明确了通过“引入物业、成立社区物业服务中心、居民自治”的方式实现管理服务提升，保障改造效果的长效性。
（四）实施程序。将改造提升整个过程划分为申请与受理、申报与确认、实施与管理三个阶段。在申请与受理阶段，对符合条件的申请项目应当受理并纳入项目库。在申报与确认阶段，按意见征集、列入计划、计划确定、制订方案、申请立项的步骤进行；在实施与管理阶段，按方案审查、招标投标、工程实施和监管、项目验收、后续管理的步骤推进。
（五）保障措施。一是加强统筹协调。成立了以市长为组长、分管副市长为副组长的领导小组，下设了办公室，明确了成员单位，界定了各自职责。二是落实了资金来源渠道。明确了财政补助资金的标准和范围、个人出资的范围和途径、企业出资改造的内容及范围。鼓励金融机构融资和社会资本参与老旧小区改造。三是明确了配套政策。可适当减免城镇低保户家庭应承担的部分自筹资金；可在取得相关手续后，改变原老旧建筑使用功能；鼓励各区采取以奖代补方式，扶持老旧小区物业管理，提高运转效 率和服务质量。四是加强宣传引导。旨在提升人民群众的参与度、 知晓度，树立典型，激励先进。《意见》全文合肥市城镇老旧小区改造提升工作实施意见
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，改善城镇人居环境，提升居住品质，满足人民群众对美好生活的向往，结合我市实际，制定本实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，按照高质量发展要求，从改善人居环境入手，拓展创新政府引导、市场运作的可持续改造模式，健全共建共治共享机制，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
（二）工作目标。编制老旧小区改造规划，滚动推进实施。2023年底前，力争基本实现2000年以前建成投入使用的老旧小区改造和管理服务“双提升”；自2024年起，按照“成熟一个，改造提升一个”的要求，持续推进老旧小区改造，形成改造提升的长效机制。二、工作原则
（一）建管并重，注重长效。坚持改造与管理有机结合，因地制宜建立长效管理机制。推进城镇老旧小区改造与基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合，充分发挥社区党组织的统领作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。
（二）居民自愿，多方支持。尊重居民改造意愿，引导、调动其参与改造的积极性和能动性。运用市场化方式吸引社会力量参与建设、管理、运营。鼓励金融机构支持老旧小区改造，搭建产权主体与市场主体共建共享平台。通过发动业主、居民和社会力量共同参与改造，形成广泛参与的良好局面。
（三）分级负责，属地主导。政府引导、鼓励、扶持老旧小区改造。实行分级负责与属地主导相结合，各县（市）区政府、开发区管委会（以下简称各县区）落实属地主体责任，既尽力而为又量力而行，科学确定改造目标，合理制定改造方案。
（四）点面结合，统筹推进。鼓励探索以社区为基本空间单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。结合城市及公共服务设施配套规划要求，增加公共服务设施和公共空间，提升市政公共设施服务水平。注重保护历史风貌和古树名木，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。三、实施范围
在国有土地上建成、失修失养失管严重、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅），纳入改造范围。其中，对2000年以前建成投入使用的老旧小区和政府投资建设的回迁安置小区优先纳入改造。列入城市房屋征收计划的住宅小区，不纳入改造范围。
四、实施标准
城镇老旧小区改造提升包括综合改造和管理服务“双提升”。相邻小区有相似改造提升需求的，应当统一纳入改造规划，根据群众需求和项目实际情况，分阶段推进改造提升。
（一）综合改造提升。分为基础类、完善类和提升类。
1.基础类改造。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、供气、弱电、道路、消防、安防、围墙、绿化、照明、生活垃圾分类、雨污水改造、适老设施、无障碍设施等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）、智能快件箱、智能信包箱、非机动车停车库（棚）、机动车停车位、拆违拆临、建筑节能改造等。
2.完善类改造。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造，主要是配套设施改造建设、有条件的楼栋加装电梯等。其中配套设施改造建设包括改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、物业服务用房、休闲活动设施、文化休闲设施、体育健身设施等。
3.提升类改造。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等社区专项服务设施。
（二）管理服务提升。因地制宜确定管理模式、服务内容、标准以及物业服务收费标准。具备市场化管理基本条件的，县区物业管理行政主管部门指导召开业主大会，由业主大会选聘物业企业，实施专业化服务。不具备引入物业企业服务条件的，由项目所在街道（乡、镇）组建“社区物业服务中心”，并通过召开居民会议等方式征询业主意见后，委派保洁、保安等服务人员，实施准物业化管理。不具备成立“社区物业服务中心”条件的，由项目所在街道（乡、镇）通过召开业主大会或者居民会议等方式，共同决定实施居民自治物业管理。五、实施程序
（一）申请与受理。居民愿意承担合理出资责任、后续物业管理方式已明确的小区，由社区居民委员会或者业主委员会等组织向各县区住建部门提出书面申请，由其受理并纳入综合改造提升项目库。
（二）申报与确认。
1.意见征集。各县区住建部门组织对申请改造的老旧小区进行调查摸底、征询意见，了解改造需求，同步制定居民资金筹集方案以及物业维修资金补建续筹方案，形成项目改造清单并在一定范围内公示。意见征询时，凡需业主共同决定的事项，应当根据法律规定进行表决。
2.列入计划。公示结束后，对符合条件的项目，由县区住建部门集中向同级发改部门、自然资源和规划部门、财政部门申报列入下一年度改造计划库。
3.计划确定。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，由各县区组织对改造计划库项目进行审查后报市住房保障部门。在开展财政承受能力评估后，由市住房保障部门会同发改部门、城乡建设部门、财政部门联合发文明确年度改造计划。
4.制订方案。各县区住建部门组织编制项目建议书、初步设计方案及概算、长效管理方案。所在街道（乡、镇）在项目范围内对初步改造方案进行公示，公示不少于5个工作日。
5.申请立项。各县区住建部门向同级发改部门申报立项工作。
（三）实施与管理。按照年度改造计划，由各县区住建部门组织落实方案设计、资金筹集方案的审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。
1.方案审查。项目立项文件批复后，各县区发改部门组织专家对初步设计进行评审并下发批复文件。各县区住建部门将评审结果报市住房保障部门备案。
2.招标投标。县区住建部门按招标投标有关规定启动招标投标程序。
3.工程实施和监管。县区住建部门按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、街道等应全力配合，为施工提供必要条件。县区住建部门应当根据老旧小区改造提升工作特点，组织业主代表对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。
4.项目验收。项目完工后，县区住建部门组织社区、居民代表、参建单位等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成财务决算、资料整理、归档和项目移交工作。项目接管主体为老旧小区所在地街道（乡、镇）。
5.后续管理。街道（乡、镇）、社区、小区业主委员会按照长效管理方案，落实小区管理和服务，巩固老旧小区改造成果。县区物业管理行政主管部门做好指导工作。
老旧小区改造过程中涉及完善和提升部分内容的，由建设单位或居民代表按相关规定程序开展工作。改变老旧建筑原建筑使用功能的，应当符合国家工程建设技术标准要求，并依法取得相关手续。支持部分零星用地和既有用房实施新建、改（扩）建以及通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。六、资金共担
老旧小区的改造资金应当结合拟改造项目的具体特点和改造内容，通过政府资金补助、居民合理出资、管线单位和原产权单位积极支持、社会力量以市场化方式参与、金融机构可持续方式支持等方面，合理确定资金分担机制。
1.财政资金补助。对基础类改造项目，由政府财政承担改造费用（不含水电气管网改造费用和弱电管线治理费用）。本着“市级统筹、分级负担”的原则，按400元/平方米给予补助，市和区按6:4承担，市和县（市）按3:7承担。鼓励各县区积极申请中央和省补资金，中央和省补助资金作为奖补资金全部下达项目所在县区财政，专项用于老旧小区改造。对完善类改造项目，属地政府给予适当支持；相关部门有配套资金的要用于相应配套设施建设，无配套资金的可多渠道筹集；非单一产权既有住宅加装电梯，按相关规定执行。对于提升类改造项目，政府不予财政补助，重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。
2.个人出资。水、电、气改造费用应由业主承担的部分按相关规定执行。加装电梯除政府补贴部分，剩余部分由业主协商分摊。鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多方式筹集资金。居民自筹部分资金涉及城镇低保户家庭应承担的部分，各县区可以结合实际适当减免。
3.企业出资。水、电、气改造费用中户表前主管网改造费用及更换或铺设管道费用由企业承担。
4.产权单位或产权人出资。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持；鼓励产权人出资改造提升自建的保障性安居工程项目。
5.金融机构融资。鼓励通过发行地方债券、消费贷款、企业贷款等方式，加大对老旧小区改造的金融支持。积极培育老旧小区改造运营主体规模化、规范化建设，为金融机构提供清晰明确的支持对象。
6.拓宽资金来源渠道。畅通单位捐资、维修基金、小区公共收益等渠道，拓宽资金来源；鼓励通过市场化运作方式吸引社会资本参与老旧小区改造提升工程。七、保障措施
（一）加强组织领导。成立由市长任组长，分管副市长任副组长的老旧小区改造工作领导小组，统筹推进老旧小区改造工作，领导小组办公室设在市住房保障和房产管理局，成员单位为各县区及市直有关单位、有关企业等。各县区是辖区老旧小区综合改造提升和管理服务提升工作的责任主体，要加强组织领导，认真研究制定辖区老旧小区改造提升工作规划，分年度编制滚动实施计划，统筹推进改造提升工作，形成改造提升长效机制。要严格落实各项规定，细化分工、责任到人，严密组织项目实施及后期管理。各县区审计部门应及时对财政资金使用情况进行审计，并将审计结果报市审计部门备案。
（二）完善政策配套。健全老旧小区改造需要的标准规范体系。结合工程建设项目审批制度改革，开辟老旧小区改造项目审批“绿色通道”。采取告知承诺、建立豁免清单等方式，简化立项、财政评审、招标、建筑、消防、人防、施工等审批及竣工验收手续。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励各县区采取以奖代补方式，扶持老旧小区物业管理，提高运转效率和服务质量，逐步实现收支平衡。
（三）强化宣传引导。各地各部门要加大宣传力度，通过报纸、电视、广播、网络等媒体，广泛宣传老旧小区改造的意义、政策、方法步骤和成效，提升人民群众的参与度、知晓度，引导广大居民积极参与、支持和配合老旧小区改造。组织开展群众满意度调查等活动，保障居民参与老旧小区改造全过程监督，努力提升群众满意率。市住房保障部门会同有关单位，对进度快、效果好的优秀项目、典型做法，及时组织宣传推广，营造良好氛围。
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